Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart: Wer 2026 in einer der großen deutschen Wirtschaftsmetropolen ein Büro sucht, trifft auf einen widersprüchlichen Markt. Die Leerstände sind vielerorts gestiegen – hochwertige und moderne Flächen in gefragten Innenstadtlagen bleiben dennoch knapp.

Von den verfügbaren Flächen in den sieben größten deutschen Büromärkten befinden sich lediglich 14 Prozent in Gebäuden, die seit 2020 fertiggestellt wurden. Ein großer Teil des Leerstands entfällt damit auf ältere, qualitativ schwächere oder weniger gefragte Flächen.

Für Unternehmen reicht es deshalb nicht, Quadratmeterpreise und Leerstandsquoten nebeneinanderzustellen. Die wirtschaftlich relevantere Frage lautet:

Welche Lage und Qualität benötigen wir tatsächlich – und lohnt sich dafür eine eigene langfristig angemietete Bürofläche oder ein bezugsfertiges Flexible Office?

Denn die tatsächlichen Bürokosten entstehen aus dem Zusammenspiel von:

• Stadt und Mikrolage
• Gebäudequalität
• benötigter Fläche
• Ausbau und Ausstattung
• Betriebs- und Nebenkosten
• Service und Infrastruktur
• internem Organisationsaufwand
• Vertragsdauer und Flexibilität

Dieser Ratgeber vergleicht die sieben wichtigsten deutschen Büromärkte und zeigt, für welche Unternehmenssituationen klassische Büroanmietung oder ein hochwertiges Flexible Office sinnvoll sein können.

Die Top-7-Büromärkte Deutschlands 2026

Stadt	Flächenumsatz H1 2026	Ø-Miete Gesamtmarkt	Spitzenmiete	Leerstand
Berlin	367.800 m²	28,20 €/m²	50,90 €/m²	9,5 %
Düsseldorf	101.000 m²	21,90 €/m²	45,00 €/m²	11,4 %
Frankfurt	152.100 m²	28,50 €/m²	56,00 €/m²	12,8 %
Hamburg	189.400 m²	22,00 €/m²	38,00 €/m²	6,2 %
Köln	72.000 m²	20,00 €/m²	33,00 €/m²	5,5 %
München	350.900 m²	26,85 €/m²	62,00 €/m²	10,2 %
Stuttgart	55.600 m²	17,90 €/m²	37,00 €/m²	7,0 %

Quelle: einheitliche Top-7-Markterhebung, H1 2026. Alle Mietwerte netto pro Quadratmeter und Monat für die konventionelle Bürovermietung. Ergänzende methodische Hinweise am Ende des Artikels.

München liegt beim Spitzenniveau damit fast 30 Euro pro Quadratmeter und Monat über Köln. Welche Stadt für ein Unternehmen tatsächlich wirtschaftlicher ist, lässt sich daraus jedoch noch nicht ableiten.

Mehr Leerstand – und trotzdem knappe Premiumflächen?

Frankfurt weist einen Gesamtleerstand von 12,8 Prozent auf, Düsseldorf 11,4 Prozent und München 10,2 Prozent. Gleichzeitig gehören diese Städte zu den teuersten deutschen Büromärkten.

Der Grund: Leerstand ist nicht gleich verfügbares Qualitätsangebot.

Unternehmen konzentrieren ihre Nachfrage stärker auf moderne, hochwertige, gut angebundene und energetisch zeitgemäße Gebäude. In Berlin, Frankfurt und München entfielen in den vergangenen 18 Monaten mehr als 40 Prozent des Flächenumsatzes auf besonders hochwertige Flächen.

Besonders deutlich wird die Differenz beim Blick auf die Innenstädte:

Stadt	Leerstand Gesamtmarkt	Leerstand Innenstadt/CBD	Zentrale Ø-Miete	Spitzenmiete
Berlin	9,5 %	8,6 %	31,88 €	46,50–50,90 €
Düsseldorf	11,4 %	9,3 %	32,44 €	45–46 €
Frankfurt	12,8 %	8,1 %	38,78 €	55–56 €
Hamburg	6,2 %	4,1 %	27,87 €	38–41 €
Köln	5,5 %	–	–	33–33,50 €
München	10,2 %	1,7 %	43,65 €	62 €
Stuttgart	7,0 %	–	–	37 €

Quelle: Gesamtmarkt H1 2026 sowie ergänzende lokale Marktberichte. Innenstadt- und CBD-Abgrenzungen unterscheiden sich je nach Anbieter und sind daher nur eingeschränkt direkt vergleichbar.

Besonders München verdeutlicht die Marktmechanik:

10,2 % Leerstand im Gesamtmarkt – nur 1,7 % in der City.

Die entscheidende Erkenntnis:

Ein hoher Leerstand macht eine Stadt nicht automatisch günstig. Entscheidend sind Teilmarkt, Gebäudequalität, Flächengröße und Vertragsmodell.

Welches Büromodell passt zu welchem Unternehmen?

Ein Unternehmen mit vier Mitarbeitern hat andere Anforderungen als eine Zentrale mit 200 Arbeitsplätzen. Deshalb sollte die Frage nach dem Büromodell früh gestellt werden.

Unternehmenssituation	Klassische Anmietung	Hochwertiges Flexible Office
Neue Niederlassung	hohe Anfangsinvestition und frühe Bindung	sehr passend
Repräsentanz mit 1–10 Mitarbeitern	eigene Fläche schnell überdimensioniert	sehr passend
Kanzlei oder Beratung mit Kundenverkehr	gut möglich	besonders interessant in Premiumlage
Internationaler Markteintritt	langfristige Flächenentscheidung früh notwendig	sehr passend
Projektteam für 6–24 Monate	häufig zu unflexibel	sehr passend
Geschäftsführung / Regional Office	eigene Infrastruktur kann ineffizient sein	sehr passend
Schwankender Personalbedarf	Anpassung aufwendig	passend
Großes Team mit langfristig stabilem Bedarf	häufig passend	individuell prüfen
Corporate Campus / Spezialausbau	klar passend	weniger geeignet

Flexible Premiumbüros sind vor allem dort interessant, wo der Flächenbedarf überschaubar, der Anspruch an Adresse, Arbeitsumgebung und Professionalität jedoch hoch ist.

Das betrifft beispielsweise Unternehmensrepräsentanzen, Kanzleien, Beratungen, Investmentgesellschaften, Family Offices, Executive Teams, internationale Niederlassungen und Projektgesellschaften.

Wann spricht mehr für eine eigene Fläche?

Eine klassische Anmietung kann wirtschaftlicher sein, wenn große Teams dauerhaft an einem Standort arbeiten, der Flächenbedarf über viele Jahre verlässlich planbar ist oder eine vollständig individuelle Corporate Architecture umgesetzt werden soll.

Als Faustregel gilt:

Je größer und stabiler der Flächenbedarf und je länger der Planungshorizont, desto eher kann eine eigene Fläche wirtschaftlich sinnvoll werden. Je höher dagegen der Anspruch an Lage und Infrastruktur bei gleichzeitig überschaubarem oder variablem Flächenbedarf ist, desto interessanter wird Flexible Office.

Kleine Premiumflächen sind ein eigener Markt

Die allgemeine Leerstandsquote verdeckt einen weiteren wichtigen Unterschied.

Ein Unternehmen mit vier Mitarbeitern interessiert sich nicht dafür, wie viele hunderttausend Quadratmeter Bürofläche in München oder Frankfurt insgesamt verfügbar sind.

Relevant ist:

Welche hochwertige, bezugsfertige und repräsentative Fläche für vier bis acht Personen ist an der gewünschten Adresse tatsächlich verfügbar?

Ein leerstehendes 500-m²-Objekt löst dieses Problem ebenso wenig wie ein günstiges Büro am Stadtrand, wenn regelmäßig Kunden empfangen werden und eine zentrale Repräsentanz benötigt wird.

Für kleinere anspruchsvolle Teams ist deshalb nicht der Gesamtleerstand entscheidend, sondern die Verfügbarkeit passender kleiner und mittlerer Einheiten im gewünschten Qualitätssegment.

Die Top 7 in einem Satz

Stadt	Kernaussage
Berlin	Große Auswahl – Mikrolage und Gebäude entscheiden besonders stark.
Düsseldorf	Die Königsallee zeigt exemplarisch den Wert einer konkreten Premiumadresse.
Frankfurt	Hoher Gesamtleerstand bedeutet im Financial District nicht automatisch günstige Premiumflächen.
Hamburg	Hochwertige kleinere Innenstadtflächen bleiben vergleichsweise knapp.
Köln	Moderateres Preisniveau, aber kein Überangebot moderner kleiner Qualitätsflächen.
München	Höchstes Preisniveau und extrem knappe City – besonders relevante Voraussetzungen für flexible Premiumbüros.
Stuttgart	Kleinerer Markt und begrenzte Tiefe im hochwertigen Innenstadtsegment.

Die sieben Büromärkte im Detail

Berlin: große Auswahl – Mikrolage entscheidet

Berlin weist im ersten Halbjahr 2026 mit rund 367.800 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz der Top 7 auf. Gleichzeitig liegt der Leerstand bei 9,5 Prozent.

Teilmarkt	Typisches Profil
City West / Kurfürstendamm	Repräsentanz, Kanzleien, Beratung, Luxury
Mitte / Friedrichstraße	Politik, Verbände, Institutionen, internationale Unternehmen
Europacity	größere moderne Neubauflächen
Mediaspree	Technologie, Medien und moderne Corporate Offices

Die City West erzielte zuletzt erneut besonders hohe Mietabschlüsse. Gleichzeitig erfüllt ein Büro am Kurfürstendamm eine andere Funktion als eine Neubaufläche an der Mediaspree.

Für Unternehmen bedeutet das: Berlin bietet viel Auswahl, verlangt dafür aber eine präzise Entscheidung über Mikrolage, Gebäude und gewünschte Außenwirkung.

Düsseldorf: die Adresse wiegt besonders schwer

Düsseldorf weist mit 11,4 Prozent einen hohen Gesamtleerstand auf. Im CBD liegt die durchschnittliche Miete dagegen bei rund 32,44 Euro und damit deutlich über dem Gesamtmarktdurchschnitt von 21,90 Euro. Spitzenmieten erreichen 45 bis 46 Euro.

Teilmarkt	Typisches Profil
Königsallee / CBD	Beratung, Kanzleien, Finance, internationale Repräsentanzen
Kennedydamm	Corporate Headquarters
Medienhafen	moderne Architektur, Medien und Beratung
City-Süd	zentrale Alternative
Seestern / Airport	größere und stärker flächenorientierte Angebote

Für Unternehmen bedeutet das: Kaum eine der Top-7-Städte zeigt so deutlich, dass Stadt und Adresse zwei unterschiedliche Entscheidungen sind.

Für Kanzleien, Beratungen, Finanzunternehmen und internationale Repräsentanzen kann eine Adresse an der Königsallee die gewünschte Positionierung sichtbar unterstützen. Düsseldorfs internationale Bedeutung, insbesondere für japanische und andere asiatische Unternehmen, verstärkt diesen Effekt.

Frankfurt: hoher Leerstand, teurer Premiumkern

Mit 12,8 Prozent besitzt Frankfurt den höchsten Gesamtleerstand der Top 7. Gleichzeitig erreicht die Spitzenmiete bis zu 56 Euro pro Quadratmeter.

Im CBD beträgt der Leerstand rund 8,1 Prozent, die durchschnittliche Miete 38,78 Euro.

Teilmarkt	Typisches Profil
Opernplatz / Alte Oper	Finance, Private Equity, Beratung, Kanzleien
Bankenlage	Banken und Finanzdienstleistungen
Westend	hochwertige Unternehmensadressen
Europaviertel / Messe	größere moderne Flächen
Gateway Gardens	international und reiseintensiv
Eschborn / Niederrad	flächen- und kostenorientiertere Alternativen

Für Unternehmen bedeutet das: 12,8 Prozent Frankfurter Leerstand sagen wenig darüber aus, wie einfach eine kleinere hochwertige Fläche am Opernplatz verfügbar ist.

Gerade Banken, Investmentgesellschaften, Kanzleien und Beratungen suchen in einem wesentlich engeren geografischen Markt als die Gesamtstatistik vermuten lässt.

Hamburg: knappe hochwertige Innenstadtflächen

Hamburg liegt beim Gesamtleerstand bei rund 6,2 Prozent. In der Innenstadt sind es lediglich rund 4,1 Prozent.

Teilmarkt	Typisches Profil
Binnenalster / Jungfernstieg	klassische Premiumlage
Neuer Wall	Repräsentanz, Luxury, Kanzleien
Ballindamm	Innenstadt und unmittelbare Alsterlage
ABC-Quartier	etablierte Geschäftslage
HafenCity	moderne Architektur und größere Flächen
Außenalster	exklusive, häufig kleinere Objekte

Hinzu kommt ein begrenztes künftiges Angebot moderner Premiumflächen.

Für Unternehmen bedeutet das: In Hamburg kann die tatsächliche Verfügbarkeit einer überzeugenden kleineren Innenstadtfläche stärker ins Gewicht fallen als der reine Quadratmeterpreis.

Köln: moderateres Preisniveau, aber kein Überangebot an Qualität

Köln weist mit rund 33 bis 33,50 Euro die niedrigste Spitzenmiete der sieben untersuchten Städte auf.

Der moderne Leerstand ging zuletzt jedoch zurück, während rund 74 Prozent der im Bau befindlichen Flächen bereits vergeben waren. Bemerkenswert ist zudem die kleinteilige Nachfrage: Rund die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf Abschlüsse unter 500 Quadratmetern.

Relevante Lagen sind unter anderem City, Dom- und Hauptbahnhofsumfeld, MediaPark, Rheinauhafen und Deutz.

Für Unternehmen bedeutet das: Köln ist preislich moderater als München oder Frankfurt. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass eine geeignete hochwertige kleine Fläche einfach verfügbar ist.

Satellite Office betreibt derzeit keinen Standort in Köln. Die Stadt wird dennoch gleichberechtigt berücksichtigt, weil ein Top-7-Vergleich ohne Köln unvollständig wäre.

München: besonders viele Faktoren sprechen für flexible Premiumbüros

München weist das höchste Preisniveau im Premiumsegment auf. Die Spitzenmiete liegt bei 62 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche City-Miete bei 43,65 Euro. Gleichzeitig beträgt der Leerstand in der City lediglich 1,7 Prozent.

Teilmarkt	Typisches Profil
Maximilianstraße	Finance, Private Equity, Repräsentanzen
Altstadt	historische Premiumlage
Odeonsplatz / Ludwigstraße	Corporate, Kanzleien und Beratung
Brienner Straße	hochwertige innerstädtische Geschäftslage
Hauptbahnhof / Arnulfpark	größere moderne Büroflächen
Werksviertel	Technologie und moderne Arbeitswelten

Für Unternehmen bedeutet das: In München sprechen besonders viele Marktfaktoren für flexible Premiumbüros – hohe zentrale Mieten, sehr geringe Verfügbarkeit in der City und ein anspruchsvoller Markt für kleinere hochwertige Einheiten.

Das bedeutet nicht, dass Flexible Office automatisch günstiger ist. Es kann jedoch den Zugang zu einer Lage und Infrastruktur ermöglichen, für die eine kleine eigene Fläche schwer verfügbar oder mit erheblichem Aufwand verbunden wäre.

Stuttgart: kleinerer Markt, begrenzte Tiefe im Premiumsegment

Stuttgart ist mit rund 55.600 Quadratmetern Flächenumsatz der kleinste der sieben untersuchten Märkte. Die Spitzenmiete liegt bei 37 Euro, die Durchschnittsmiete bei 17,90 Euro und der Leerstand bei 7 Prozent.

Teilmarkt	Typisches Profil
Königstraße / City	klarer Premiumkern
Schlossplatz	repräsentative Innenstadtlage
Hauptbahnhof / Europaviertel	moderne Innenstadtentwicklung
Vaihingen / Feuerbach / Weilimdorf	Technologie und Industrie
Fasanenhof / Leinfelden-Echterdingen	verkehrsorientierte Standorte

Für Unternehmen bedeutet das: Ein kleinerer Markt bedeutet nicht automatisch mehr Auswahl. Gerade hochwertige Innenstadtflächen sind nur in begrenzter Zahl vorhanden.

Welche Stadt passt zu welchem Unternehmen?

Die folgende Übersicht ist keine Rangliste, sondern eine Orientierung nach Wirtschaftsstruktur und typischen Standortanforderungen.

Unternehmensprofil	Häufig relevante Märkte
Banken & Finanzdienstleistungen	Frankfurt, München
Private Equity & Family Offices	München, Frankfurt, Düsseldorf
Kanzleien	Frankfurt, Düsseldorf, München, Hamburg, Berlin
Unternehmensberatung	Düsseldorf, Frankfurt, München, Berlin
Tech & Digital	Berlin, München
Medien & Kreativwirtschaft	Berlin, Hamburg, Köln
Industrie & Engineering	Stuttgart, Düsseldorf, München
Internationale Repräsentanzen	Frankfurt, München, Düsseldorf, Berlin
Logistik & Außenhandel	Hamburg, Frankfurt, Köln

Entscheidend bleiben Kundenstruktur, Mitarbeiter, Erreichbarkeit und gewünschte Außenwirkung.

Was kostet ein Büro wirklich?

Die klassische Bürovermietung wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Für eine Unternehmensentscheidung reicht diese Kennzahl nicht.

Zu einer eigenen Fläche gehören je nach Objekt zusätzlich:

Fläche

• Arbeitsplätze
• Besprechungsräume
• Empfang
• Küche
• Verkehrsflächen
• Stauraum
• Reserve für Wachstum

Investitionen

• Innenausbau
• Möblierung
• Beleuchtung
• IT- und Netzwerkinfrastruktur
• gegebenenfalls Rückbau

Laufender Betrieb

• Nebenkosten
• Strom und Heizung
• Internet und Telefonie
• Reinigung
• Wartung
• immobilienbezogene Versicherungen
• gegebenenfalls Empfang und Facility Management

Interner Organisationsaufwand

• Flächensuche und Vertragsverhandlung
• Ausbau- und Einrichtungskoordination
• Auswahl und Steuerung von Dienstleistern
• laufende Organisation des Bürostandorts

Kapitalbindung und Risiko

• Kaution
• Vorfinanzierung
• langfristige Mietverpflichtungen
• nicht benötigte Reserveflächen
• Kosten bei verändertem Personalbedarf

Die entscheidende Rechnung lautet deshalb nicht:

Quadratmeterpreis versus Arbeitsplatzpreis

sondern:

Welche Gesamtkosten entstehen, bis ein voll funktionsfähiger Arbeitsplatz zur Verfügung steht – und welches Risiko bindet das Unternehmen damit?

Beispiel: sechs Mitarbeiter benötigen ein Büro in München

Nehmen wir eine neue Niederlassung mit sechs Mitarbeitern in zentraler Münchner Lage.

Eigene Bürofläche

Benötigt werden nicht nur sechs Arbeitsplätze. Hinzu kommen gegebenenfalls Meetingraum, Empfangs- oder Gästebereich, Küche, Verkehrsflächen, Stauraum und Reserve für Wachstum.

Vor dem Einzug stehen häufig mehrere Schritte:

Suche → Besichtigungen → Verhandlung → Planung → Ausbau → Möblierung → IT → Dienstleister → Einzug → laufender Betrieb

Neben direkten Kosten bindet dieser Prozess interne Managementressourcen.

Flexible Office

Gebucht werden sechs ausgestattete Arbeitsplätze. Empfang, Gemeinschaftsflächen, Internet und wesentliche Infrastruktur sind bereits vorhanden. Meetingräume und weitere Services können nach tatsächlichem Bedarf genutzt beziehungsweise ergänzt werden.

Der nominelle Preis pro Arbeitsplatz kann höher aussehen als eine heruntergerechnete Nettokaltmiete. Das ist jedoch nicht derselbe Leistungsumfang.

Erst ein Total-Cost-of-Occupancy-Vergleich zeigt, welches Modell im konkreten Fall wirtschaftlicher ist.

Ab wann lohnt sich ein eigenes Büro?

Einen allgemeingültigen Break-even gibt es nicht. Dafür unterscheiden sich Mieten, Ausbaukosten, Raumprogramme und Serviceanforderungen zu stark.

Eher eigene Fläche	Eher Flexible Office
großes, stabiles Team	kleines bis mittleres Team
langfristig planbarer Bedarf	unsichere Entwicklung
lange Nutzungsdauer	Markteintritt oder Projektlaufzeit
eigene Infrastruktur vorhanden	Infrastruktur soll nicht selbst aufgebaut werden
hoher Individualisierungsbedarf	schnelle Einsatzbereitschaft
langfristige Bindung unproblematisch	Flexibilität besitzt wirtschaftlichen Wert

Der Break-even ist damit nicht nur eine Frage der Monatsmiete, sondern auch von Kapital, Zeit und Risiko.

Welche Rolle spielt die Büroadresse?

Nicht jedes Unternehmen benötigt die teuerste Lage einer Stadt.

Für bestimmte Geschäftsmodelle kann die Adresse jedoch eine konkrete Funktion erfüllen:

Unternehmensart	Möglicher Nutzen einer Premiumlage
Kanzlei	Vertrauen, Mandantenwirkung, zentrale Erreichbarkeit
Private Equity / Family Office	Diskretion und repräsentativer Rahmen
Beratung	Nähe zu Kunden und Entscheidungsträgern
Internationale Niederlassung	professioneller Auftritt beim Markteintritt
Executive Office	zentrale Erreichbarkeit
Premium- und Luxusmarke	Übereinstimmung zwischen Marke und Umfeld

Eine Lage wie Königsallee, Opernplatz oder Maximilianstraße ist damit nicht automatisch die richtige Wahl – aber auch nicht lediglich ein Prestigeaufschlag.

Wo Geschäftspartner, Kunden, Investoren oder Bewerber regelmäßig mit einem Unternehmen in Kontakt treten, kann die Büroadresse die gewünschte Positionierung sichtbar unterstützen.

Was kostet ein bezugsfertiger Arbeitsplatz in Premiumlage?

Bei Flexible Offices wird häufig pro Arbeitsplatz kalkuliert. Anders als bei einer reinen Quadratmetermiete kann darin bereits ein erheblicher Teil der benötigten Büroinfrastruktur enthalten sein.

Am Beispiel von Satellite Office lässt sich der wirtschaftliche Nutzen in vier Bereiche gliedern:

Kapital

Weniger Kapital für Ausbau und Infrastruktur binden.

Bezugsfertige Büros, hochwertige Möblierung, technische Infrastruktur und Gemeinschaftsbereiche reduzieren den Investitions- und Organisationsaufwand, den ein Unternehmen selbst tragen muss.

Zeit

Arbeitsfähige Infrastruktur ohne langwierigen Einrichtungsprozess.

Gerade bei einer neuen Niederlassung kann dies die Zeit zwischen Standortentscheidung und operativem Start verkürzen.

Risiko

Weniger langfristig vorgehaltene Fläche.

Die Mindestlaufzeit beträgt drei Monate. Unternehmen müssen damit nicht zwangsläufig bereits heute die Fläche finanzieren, die sie möglicherweise erst in mehreren Jahren benötigen.

Repräsentation

Premiumadresse und professionelles Arbeitsumfeld ohne eigene Vollinfrastruktur.

Dazu gehören unter anderem ein professioneller Empfang, hochwertige Lounge- und Bistrobereiche sowie eine Geschäfts- beziehungsweise Firmensitzadresse am jeweiligen Standort.

Zusätzlich enthalten sind wesentliche Betriebs- und Nebenkosten, Highspeed-Internet, Telefoninfrastruktur, Bürotechnik, 24/7-Zugang und die Nutzung der entsprechenden Gemeinschaftsflächen. Weitere Services wie Postbearbeitung, Telefonservice oder Getränkeflatrate können nach Bedarf ergänzt werden.

Beispielpreise für hochwertige Flexible Offices

Am Beispiel von Satellite Office zeigen die folgenden Preise, was ein bezugsfertiger Arbeitsplatz an ausgewählten Premiumstandorten kosten kann.

Die Werte gelten bei zwölf Monaten Vertragslaufzeit. Die Mindestlaufzeit beträgt drei Monate. Alle Preise verstehen sich pro Arbeitsplatz und Monat, netto zuzüglich Mehrwertsteuer.

Stadt	1er-Büro ab	2er-Büro ab pro AP	4er-Büro ab pro AP	6–8er-Büro ab pro AP
Berlin	990 €	760 €	672,50 €	690 €
Düsseldorf	1.345 €	987,50 €	987,50 €	–
Frankfurt	1.490 €	1.150 €	1.086 €	1.050 €
Hamburg	1.100 €	1.000 €	650 €	–
München	1.490 €	1.075 €	997 €	784 €
Stuttgart	1.380 €	1.165 €	920 €	–
Köln	kein Satellite-Office-Standort	–	–	–

Einstiegspreise bei zwölf Monaten Vertragslaufzeit; netto zzgl. MwSt.; Stand 2026. Die Einstiegspreise basieren jeweils auf unterschiedlichen verfügbaren Büro- und Standortkonfigurationen. Größere Büros sind daher nicht automatisch pro Arbeitsplatz günstiger.

Warum sich Preise selbst innerhalb einer Stadt deutlich unterscheiden

Auch Flexible Office ist kein standardisiertes Produkt.

Lage, Architektur, Arbeitsumgebung, Servicequalität und Bürogröße beeinflussen den Preis.

München

Standort	1er-Büro	2er-Büro pro AP	4er-Büro pro AP	6–8er pro AP
Ludwigpalais	1.490 €	1.075 €	997 €	784 €
Villa Goethe	1.575 €	1.247 €	1.176 €	1.027 €
MAXI14	1.970 €	1.447 €	1.385 €	1.269 €

Berlin

Standort	1er-Büro	2er-Büro pro AP	4er-Büro pro AP
Kaiserliche Postdirektion	990 €	760 €	672,50 €
Unter den Linden	1.290 €	922 €	697 €
KUD15 Gloria	1.300 €	995 €	825 €
Haus Cumberland	1.345 €	1.075 €	1.050 €

Die Unterschiede zeigen: Nicht nur die Entscheidung zwischen Flexible Office und eigener Fläche ist relevant. Auch innerhalb des flexiblen Büromarktes unterscheiden sich Adresse, Architektur, Arbeitsumgebung, Servicequalität und Preis deutlich.

Unternehmen sollten drei Ebenen vergleichen:

1. Standort: Welche Stadt und welche Mikrolage passen zu Kunden, Mitarbeitern und Geschäft?

2. Fläche: Wie viel eigene Fläche wird inklusive Meeting, Empfang, Verkehrs- und Reserveflächen tatsächlich benötigt?

3. Modell: Ist es sinnvoll, diese Infrastruktur langfristig selbst aufzubauen und zu betreiben – oder ist eine bereits vorhandene flexible Infrastruktur wirtschaftlicher?

Eine klassische Büroanmietung kann für große, langfristig stabile Organisationen die richtige Lösung sein.

Flexible Premiumbüros werden dagegen besonders interessant, wenn ein überschaubarer Flächenbedarf auf hohe Anforderungen an Lage, Repräsentation, Service und Flexibilität trifft.

Satellite Office muss dabei nicht deshalb wirtschaftlich sein, weil der nominelle Arbeitsplatzpreis niedriger als jede klassische Bürofläche ist. Der Vorteil entsteht dort, wo Unternehmen eine hochwertige Adresse und professionelle Büroinfrastruktur benötigen, ohne dafür eine vollständige eigene Bürostruktur langfristig aufbauen, finanzieren und organisieren zu wollen.

FAQ

Methodik und Datengrundlage

Die Gesamtmarktkennzahlen der sieben Städte basieren auf einer einheitlichen Erhebung für das erste Halbjahr 2026. Dadurch werden Unterschiede in den Marktdefinitionen bei der grundlegenden Gegenüberstellung weitgehend vermieden.

Für Innenstadt-, CBD- und Premiumlagen wurden ergänzend aktuelle lokale Marktberichte herangezogen. Da sich Marktgebiete, Berechnungsmethoden und Definitionen des Spitzensegments unterscheiden können, werden einzelne Spitzenmieten als Spannen angegeben und Innenstadtkennzahlen nur dort ausgewiesen, wo eine belastbare Grundlage vorliegt.

Die dargestellten klassischen Büromieten sind Nettomieten in Euro pro Quadratmeter und Monat. Satellite-Office-Preise sind dagegen monatliche Nettopreise pro Arbeitsplatz und beinhalten bereits wesentliche Teile von Ausstattung, Infrastruktur, Betriebsleistungen und Service. Beide Kennzahlen sind daher nicht unmittelbar miteinander vergleichbar.

Stand der Marktdaten: erstes Halbjahr beziehungsweise zweites Quartal 2026.